고가주택 특수관계인 양도: 환산취득가액·장기보유특별공제
아들에게 시가보다 낮게 양도한 1세대 1주택 고가주택의 부당행위 판정, 환산취득가액과 필요경비 비교, 12억원 초과분 양도차익, 보유·거주기간 장기보유특별공제와 산출세액
검증중 2026. 10. 23. 기준
확인 중: 거주기간 2021. 4. 30. ∼ 2026. 4. 29.을 5년으로 보아 거주기간 공제율 20%를 적용했습니다.
근거 조항 3개
- 소득세법제101조(양도소득의 부당행위계산: 시가와의 차액이 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상)
- 소득세법제97조(필요경비: 환산취득가액 적용 시 Max(환산취득가액 + 기준시가 3% 개산공제, 자본적지출 + 양도비)), 제100조(환산취득가액)
- 소득세법제95조제3항(고가주택 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원)/양도가액), 제95조제2항 표2(1세대 1주택 장기보유특별공제)
원문: 국가법령정보센터
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문제
【문제 3】 물음 4)
<자료 4> 다음은 사업자가 아닌 거주자 갑의 등기된 주택의 양도와 관련된 자료이다.
- 갑은 2019.4.24.에 취득한 주택을 2026.5.23.에 아들에게 ₩2,400,000,000(시가 ₩2,500,000,000)에 양도하였다. 갑은 아들에게 주택양도에 관한 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정된다.
- 주택의 실지취득가액은 불분명하고, 매매사례가액, 감정가액은 확인되지 않는다. 주택의 양도 당시 기준시가는 ₩2,000,000,000이며, 취득 당시 기준시가는 ₩1,000,000,000이다.
- 주택 양도 시 부동산 중개수수료 ₩50,000,000을 지급하였으며, 주택의 리모델링비용으로 ₩200,000,000을 2019.5.10.에 지급하였다. 해당 비용에 대한 증빙은 적격증명서류를 수취·보관하고 있다.
- 주택은 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고, 보유기간 중 투기지정지역 및 조정대상지역 밖에 소재하고 있으며, 갑은 2021.4.30.부터 2026.4.29.까지 거주하였다.
- 양도소득세 장기보유특별공제율 표의 일부: 보유기간 5년 이상 6년 미만 20%, 6년 이상 7년 미만 24%, 7년 이상 8년 미만 28%, 8년 이상 9년 미만 32% / 거주기간 5년 이상 6년 미만 20%, 6년 이상 7년 미만 24%, 7년 이상 8년 미만 28%, 8년 이상 9년 미만 32%
- 소득세의 기본세율표는 <자료 1>을 이용한다.
물음 4) <자료 4>를 이용하여 답안 양식에 따라 ① ∼ ②의 금액을 제시하시오. (6점) ① 양도차익 ② 양도소득산출세액
핵심 키워드
- 시가와 차액 1억원 < Min(시가 5% 1.25억원, 3억원) → 부당행위 아님, 실제 양도가액 사용
- 실가 불분명 → 환산취득가액 = 양도가액 × 취득 기준시가 / 양도 기준시가
- 필요경비 = Max(환산취득가액 + 취득 기준시가 × 3%, 자본적지출 + 양도비)
- 고가주택: 양도차익 × (양도가액 − 12억원) / 양도가액
- 장기보유특별공제(표2) = 보유 28%(7년) + 거주 20%(5년)
답안
| 구분 | 답 |
|---|---|
| ① 양도차익 | ₩585,000,000 |
| ② 양도소득산출세액 | ₩94,740,000 |
1. 양도가액
- 시가 2,500,000,000 − 거래가 2,400,000,000 = 100,000,000 < 125,000,000(시가 5%) → 부당행위계산 부인 대상 아님
- 양도가액 = ₩2,400,000,000
2. 필요경비
- 환산취득가액 = 2,400,000,000 × 1,000,000,000 / 2,000,000,000 = 1,200,000,000
- ① 환산취득가액 + 개산공제(1,000,000,000 × 3%) = 1,230,000,000
- ② 자본적지출 200,000,000 + 양도비 50,000,000 = 250,000,000
- 필요경비 = Max(①, ②) = 1,230,000,000
3. 양도차익
- 전체 양도차익 = 2,400,000,000 − 1,230,000,000 = 1,170,000,000
- 고가주택 과세 양도차익 = 1,170,000,000 × (2,400,000,000 − 1,200,000,000) / 2,400,000,000 = ₩585,000,000
4. 산출세액
- 장기보유특별공제 = 585,000,000 × (28% + 20%) = 280,800,000
- 양도소득금액 = 304,200,000 − 기본공제 2,500,000 = 과세표준 301,700,000
- 산출세액 = 94,060,000 + (301,700,000 − 300,000,000) × 40% = ₩94,740,000
근거
- 소득세법 제101조, 시행령 제167조: 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 양도한 경우 시가와의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때에만 부당행위계산을 부인한다.
- 제97조 제2항, 시행령 제163조: 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우 필요경비는 ‘환산취득가액 + 취득 당시 기준시가의 3%‘와 ‘자본적지출액 + 양도비’ 중 큰 금액으로 할 수 있다.
- 제95조 제3항, 시행령 제160조: 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택(양도가액 12억원 초과)은 12억원 초과분 비율만큼만 과세한다.
- 제95조 제2항 표2: 1세대 1주택(보유 3년·거주 2년 이상)은 보유기간·거주기간별 공제율을 합산해 적용한다.