토지거래허가 없는 미등기 전매와 양도소득세

문제

【문제 2】 다음 각 사례를 읽고 물음에 답하시오. (현행 법령 적용 가정) (30점)

<사례 1> 거주자 甲은 2020.4.18. 乙과 토지거래허가구역 내 乙 소유 토지(이 사건 토지)를 매매대금 20억원에 매수하는 계약을 체결한 직후, 丙 외 4인(최종매수인들)과 합계 30억원에 각 전매계약을 체결하고, 최종매수인들과 乙을 직접 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최종매수인들 명의로 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 甲은 어떠한 세금도 신고·납부하지 않았다. 관할 세무서장은 2024.1.10. 전매가 자산의 사실상 유상이전으로서 양도소득세 과세대상이라는 이유로 2020년 귀속 양도소득세 8억5천만원(가산세 포함)을 부과(이 사건 A처분)하였다.

물음 1) (2) 甲은 허가 없는 전매행위는 무효라는 이유로 A처분의 취소를 구한다. 甲은 불복 이후에도 매매대금 반환이나 등기 말소 등 어떠한 조치도 하지 않았다. A처분이 적법한지 논하시오.

핵심 키워드

• 양도 = 등기와 관계없이 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것
• 허가 없는 전매계약은 확정적 무효이나, 등기가 최종매수인에게 이전되고 대금을 수수·보유하며 원상회복이 없으면 경제적 이익이 현실로 귀속
• 무효를 이유로 과세를 면하게 하면 위법행위자를 우대하는 결과

답안

1. 쟁점

토지거래허가구역 내 토지를 허가 없이 전매한 계약은 무효인데, 무효인 전매로 얻은 이익이 양도소득세 과세대상인 ‘양도’에 해당하는지가 문제된다.

2. 검토

• 소득세법 제88조는 양도를 등기 여부와 관계없이 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 정의한다.
• 원칙적으로 무효인 매매계약에 따라 대금을 받았더라도, 계약이 무효이면 대금을 반환해야 하므로 양도로 보기 어렵다.
• 그러나 매도인이 허가 없는 전매로 최종매수인 명의로 등기를 마쳐 주고 대금을 수령하여 보유하며, 매수인과 사이에 원상회복이 이루어지지 않은 경우에는, 그 이익이 매도인에게 현실로 귀속되었으므로 위법소득 과세 법리에 따라 양도소득세를 과세할 수 있다(판례의 일반 법리).
• 甲은 30억원을 받고 최종매수인 명의로 등기를 마쳐 주었으며, 불복 후에도 대금 반환이나 등기 말소 등 아무런 원상회복 조치를 하지 않았다.

3. 결론

이 사건 전매는 사법상 무효이더라도 자산의 사실상 유상이전으로서 양도에 해당하고 그 이익이 甲에게 귀속되어 있으므로, 이 사건 A처분은 적법하다. 향후 대금 반환 등으로 이익이 상실되면 후발적 경정청구로 다툴 수 있다.

근거

• 소득세법 제88조 제1호, 제94조 / 국세기본법 제14조, 제45조의2 제2항.