주택임대소득(간주임대료·등록/미등록 분리과세)과 결정세액
3주택 보유자의 등록·미등록 임대주택 월세와 간주임대료, 2천만원 이하 분리과세 선택 시 주택임대소득금액과 종합소득결정세액
초안 2026. 10. 23. 기준
확인 중: 간주임대료에서 빼는 금융수익은 수입이자·할인료·배당금만이므로 유가증권처분이익은 빼지 않았습니다. 등록·미등록 혼재 시 추가공제액(시행령 제122조의2 제7항 제3호)은 수입금액 비율로 안분했습니다. 종합과세를 선택하면 실제 필요경비 자료가 없어 비교하지 못했습니다.
근거 조항 2개
- 소득세법제25조제1항(3주택 이상·보증금 합계 3억원 초과 시 간주임대료), 제64조의2(주택임대소득 분리과세 14%, 필요경비율 등록 60%·미등록 50%, 공제 400만원·200만원)
- 소득세법 시행령제53조제3항제1호(간주임대료 = (보증금 − 3억원, 큰 보증금부터 차감) 적수 × 60% × 정기예금이자율 − 금융수익)·제6항, 제122조의2제7항제3호(등록·미등록 혼재 시 공제액 안분)
원문: 국가법령정보센터
굵은 글씨(채점 키워드)를 가리고, 누르면 하나씩 보여 줍니다.
문제
【문제 3】 물음 2)
<자료 2> 다음은 주택임대사업을 하는 거주자 갑의 2026년 주택임대현황이다. 갑은 「조세특례제한법」에 따른 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 적용대상자에 해당하지 않는다.
구분 임대기간 임대보증금 월 임대료 비고 주택A 2025.5.1. ∼ 2027.4.30. ₩600,000,000 ₩100,000 등록임대주택 주택B 2026.1.1. ∼ 2026.12.31. ₩200,000,000 ₩700,000 미등록임대주택 주택C 갑 본인이 거주하고 있음
- 주택A와 주택B의 임대료는 매월 말일에 수령하기로 약정하였으나, 주택A의 12월분 임대료는 12월 말일에 수령하지 못하고 2027.1.15.에 수령하였다.
- 보증금에서 발생한 운용수익으로 주택A는 수입배당금 ₩600,000, 주택B는 유가증권처분이익 ₩3,000,000이 있다. 운용수익은 장부와 증명서류에 의해 해당 보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생하였다.
- 2026년 주택임대소득금액 이외의 다른 종합소득금액은 ₩20,000,000이며, 종합소득공제액은 ₩5,000,000이고, 종합소득에 대한 종합소득세 공제·감면세액은 ₩500,000이다.
- 각 주택은 주거의 용도로만 쓰이는 전용면적 40m²를 초과하는 주택으로서, 해당 과세기간의 기준시가가 2억원을 초과한다.
- 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 재정경제부령이 정하는 이자율은 연간 3%이다.
- 소득세의 기본세율표는 <자료 1>을 이용한다.
물음 2) <자료 2>를 이용하여 답안 양식에 따라 ① ∼ ②의 금액을 제시하시오. (6점) ① 주택임대소득금액 ② 종합소득결정세액
핵심 키워드
- 본인 거주 주택 포함 3주택 + 보증금 합계 3억원 초과 → 간주임대료
- 3억원은 보증금이 큰 주택부터 차감, 금융수익은 이자·할인료·배당금만 차감
- 월세 수입시기 = 약정일(12월분 미수령도 포함)
- 총수입금액 2천만원 이하 → 분리과세(14%) 선택 가능
- 등록 60%·400만원, 미등록 50%·200만원 (다른 종합소득금액 2천만원 이하일 때 공제)
답안
| 구분 | 답 |
|---|---|
| ① 주택임대소득금액 | ₩5,733,333 |
| ② 종합소득결정세액 | ₩1,292,667 |
1. 총수입금액
| 구분 | 주택A(등록) | 주택B(미등록) |
|---|---|---|
| 월세 | 100,000 × 12 = 1,200,000 | 700,000 × 12 = 8,400,000 |
| 간주임대료 보증금 | 600,000,000 − 300,000,000 = 300,000,000 | 200,000,000 |
| 간주임대료 | 300,000,000 × 60% × 3% − 600,000 = 4,800,000 | 200,000,000 × 60% × 3% = 3,600,000 |
| 총수입금액 | 6,000,000 | 12,000,000 |
- 합계 18,000,000 ≤ 2천만원 → 분리과세 선택 가능
2. 분리과세 주택임대소득금액
- 필요경비: A 6,000,000 × 60% = 3,600,000, B 12,000,000 × 50% = 6,000,000
- 공제액(다른 종합소득금액 2천만원 이하): 4,000,000 × 6/18 + 2,000,000 × 12/18 = 1,333,333 + 1,333,333 = 2,666,667
- ① 주택임대소득금액 = 18,000,000 − 9,600,000 − 2,666,667 = ₩5,733,333
- 분리과세 세액 = 5,733,333 × 14% = 802,667
3. 종합소득결정세액
- 그 밖의 종합소득: 과세표준 20,000,000 − 5,000,000 = 15,000,000 → 840,000 + 1,000,000 × 15% = 990,000 − 공제·감면 500,000 = 490,000
- ② 결정세액 = 802,667 + 490,000 = ₩1,292,667
- (같은 소득금액을 종합과세하면 산출세액 840,000 + 6,733,333 × 15% = 1,850,000 − 500,000 = 1,350,000으로 분리과세가 유리)
근거
- 소득세법 제25조 제1항: 3주택 이상을 소유하고 보증금 합계가 3억원을 초과하면 간주임대료를 총수입금액에 산입한다(주거전용 40m² 이하·기준시가 2억원 이하 소형주택은 주택 수에서 제외).
- 시행령 제53조 제3항 제1호: 간주임대료 = (보증금 − 3억원, 2주택 이상이면 보증금 적수가 큰 주택부터 차감)의 적수 × 60% × 정기예금이자율 ÷ 365 − 임대사업 부분의 수입이자·할인료·배당금. 제6항: 금융수익은 보증금으로 취득한 금융자산에서 생긴 것에 한한다.
- 제64조의2: 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하이면 분리과세(14%)를 선택할 수 있고, 필요경비는 등록임대주택 60%·그 외 50%, 다른 종합소득금액이 2천만원 이하이면 등록 400만원·그 외 200만원을 추가로 뺀다. 시행령 제122조의2 제7항 제3호: 등록·미등록이 함께 있으면 추가 차감액을 계산식에 따라 안분한다.