상가 예약매출: 작업진행률·분양률 세무조정

문제

【문제 1】 다음 자료를 바탕으로 각 물음에 답하시오. 각 자료는 상호 독립적이며, 주어진 자료 이외의 사항은 고려하지 않는다. 단, 전기까지의 세무조정은 적정하게 처리되었다. (30점)

<자료 1> (주)대한(중소기업 아님) 제25기(2025.1.1.~12.31.) 상가 분양공사 자료

1. 2024.3.1. 상가 50채 분양 시작, 2026.10.31. 완공 즉시 인도 예정, 한 채당 분양가격 ₩10,000,000, 한 채당 분양원가 동일
2. 2025.12.31. 현재 분양률 80%
3. 계약서상 계약금(2024) ₩200,000,000·중도금(2025) ₩150,000,000·잔금(2026) ₩150,000,000 / 수령액 계약금 ₩160,000,000·중도금 ₩115,200,000 / 당기 분양원가 2024년 ₩150,000,000·2025년 ₩113,000,000·2026년 ₩112,000,000
4. 총분양예정원가 ₩375,000,000(추정하자보수비 ₩5,000,000 포함, 용지구입비 ₩25,000,000 제외)
5. 당기 비용 계상 분양원가에 추정하자보수비 ₩500,000 포함(전기에는 미계상)
6. 용지는 2024.2.1. ₩25,000,000에 구입해 재고자산으로 계상, 완공시점에 공사원가 처리 예정
7. 2채는 계약해제 요청을 받았고 2025년 중도금을 받지 못함
8. 당기 분양원가를 공사원가로, 당기 수령 중도금을 공사수익으로 회계처리

물음 1) 제25기 세무조정과 소득처분을 제시하시오. (6점)

핵심 키워드

• 비중소기업의 1년 이상 예약매출 → 작업진행률 기준 강제
• 작업진행률: 추정하자보수비는 실제 발생 원가가 아니므로 분자·분모에서 제외, 용지는 공사비가 아니므로 제외
• 익금 = 분양가액(분양된 40채) × 작업진행률 − 전기 누적 익금
• 손금 = 공사원가 × 작업진행률 × 분양률(미분양분은 재고), 용지원가도 진행률·분양률만큼 배분

답안

익금산입·손금불산입	금액	처분	손금산입·익금불산입	금액	처분
공사수익	6,421,622	유보	용지(토지)원가	6,081,081	△유보
추정하자보수비	500,000	유보
분양원가(미분양분)	22,500,000	유보

1. 작업진행률

• 세무상 총공사예정비 = 375,000,000 − 5,000,000 = 370,000,000
• 누적 공사비: 2024년 150,000,000 / 2025년 150,000,000 + (113,000,000 − 500,000) = 262,500,000
• 진행률: 2024년 150/370 = 40.54%, 2025년 262.5/370 = 70.95%

2. 공사수익

• 분양가액 = 50채 × 80% × 10,000,000 = 400,000,000
• 세무상 익금 = 400,000,000 × 262.5/370 − 400,000,000 × 150/370 = 283,783,784 − 162,162,162 = 121,621,622
• 장부 수익 115,200,000 → 익금산입 6,421,622 유보

3. 분양원가

• 추정하자보수비 500,000 → 손금불산입 유보
• 세무상 공사원가 = (262,500,000 − 150,000,000) × 80% = 90,000,000
• 장부 공사원가 112,500,000 → 손금불산입 22,500,000 유보(미분양분 재고)
• 용지원가 = 25,000,000 × (262.5/370 − 150/370) × 80% = 손금산입 6,081,081 △유보

근거

• 법인세법 시행령 제69조 제1항, 시행규칙 제34조 제1항~제3항.