토지·건물 재평가·손상검사·투자부동산 대체
일괄취득한 토지·건물의 재평가모형(연수합계법, 감가상각누계액 제거법), 재평가 자산의 손상검사, 자가사용 건물의 공정가치모형 투자부동산 대체에 따른 연도별 당기순이익·기타포괄이익
확인 중: 토지는 용도 변경 대상이 아니라고 보고 20×3년 4월 초·7월 초 공정가치는 사용하지 않았습니다. 건물의 20×3년 7월 초 공정가치도 공정가치모형 투자부동산은 보고기간 말에만 평가하므로 사용하지 않았습니다.
근거 조항 3개
- K-IFRS 제1016호 유형자산문단 35(2) (감가상각누계액 제거), 39·40 (재평가 증가·감소), 36·37 (분류 단위)
- K-IFRS 제1036호 자산손상문단 5 (재평가 자산의 손상), 18·59 (회수가능액·손상차손)
- K-IFRS 제1040호 투자부동산문단 57 (용도 변경 시 계정대체), 61·62 (자가사용부동산 → 공정가치 투자부동산: 제1016호 재평가와 같이 처리)
원문: 한국회계기준원
문제
【문제 2】 물음 2) 다음을 읽고 답하시오. (12점)
(주)세무는 20×1년 초 토지와 건물을 모두 사용할 목적으로 ₩4,486,800에 일괄취득하였으나, 토지와 건물은 영업상 성격과 용도가 유사하지 않다. (주)세무는 토지와 건물의 취득원가를 상대적 공정가치 비율인 6:4로 배분하였으며, 취득 즉시 사용을 시작하였다. 토지와 건물에 관련된 자료는 다음과 같다.
- (주)세무는 모든 유형자산을 매년 말 재평가모형에 따라 회계처리하고, 재평가잉여금을 이익잉여금으로 대체하지 않으며, 건물(내용연수 5년, 잔존가치 ₩0, 연수합계법, 월할상각)의 재평가모형 적용 시 감가상각누계액을 전액 제거한다. 토지와 건물의 공정가치는 다음과 같다.
구분 20×1년 말 20×2년 말 20×3년 4월 초 20×3년 7월 초 20×3년 말 토지 ₩2,558,320 ₩2,900,000 ₩2,760,000 ₩2,700,000 ₩2,600,000 건물 1,250,000 700,000 630,000 640,000 600,000
- (주)세무는 20×2년 말 건물에 대해서 손상징후가 존재하여 손상검사를 실시하고 회수가능액을 추정하였다. 20×2년 말 건물을 처분하는 경우 처분부대원가는 ₩20,000이 발생할 것으로 추정되었으며, 건물의 처분부대원가는 무시할 수 없는 수준이다. 20×2년 말에 건물을 계속 사용하는 경우 20×3년부터 내용연수 종료시점까지 매년 말 ₩280,000의 순현금유입이 예상되며, 잔존가치는 없을 것으로 예상된다. 미래 순현금유입액의 현재가치 측정에 사용될 할인율은 연 8%이다.
- (주)세무는 20×3년 4월 초 건물의 용도를 임대수익 창출 목적으로 변경하여 공정가치모형 적용 투자부동산으로 계정대체하였으며, 이후 임대계약을 통해 거래처가 20×3년 7월 초부터 해당 건물을 사용하기 시작하였다.
(1) 토지와 건물에 대한 (주)세무의 회계처리가 ① 20×1년도 당기순이익에 미치는 영향, ② 20×1년도 기타포괄이익에 미치는 영향을 계산하시오. (단, 당기순이익 및 기타포괄이익이 감소하는 경우 금액 앞에 ’(−)‘를 표시하시오.)
(2) 토지와 건물에 대한 (주)세무의 회계처리가 ① 20×2년도 당기순이익에 미치는 영향, ② 20×3년도 당기순이익에 미치는 영향을 계산하시오. (단, 투자부동산의 임대수익은 고려하지 않으며, 당기순이익이 감소하는 경우 금액 앞에 ’(−)‘를 표시하시오.)
(현가계수는 【문제 2】 머리의 표를 사용: 8%, 3년 정상연금 2.5771)
핵심 키워드
- 재평가 증가 → 기타포괄이익(과거 당기손실 인식분까지는 당기이익)
- 재평가 감소 → 재평가잉여금 잔액까지 OCI 감소, 초과분은 당기손실
- 재평가 자산 손상: 회수가능액 = Max(순공정가치, 사용가치) < 재평가금액일 때만 손상
- 자가사용 → 공정가치 투자부동산: 대체일까지 감가상각 후 공정가치와 차이를 재평가처럼 처리
- 공정가치모형 투자부동산 평가손익 = 당기손익
답안
| 구분 | 답 |
|---|---|
| (1)① 20×1년도 당기순이익 영향 | (−)₩732,000 |
| (1)② 20×1년도 기타포괄이익 영향 | ₩53,520 |
| (2)① 20×2년도 당기순이익 영향 | (−)₩366,240 |
| (2)② 20×3년도 당기순이익 영향 | (−)₩209,580 |
취득원가 배분: 토지 4,486,800 × 60% = ₩2,692,080, 건물 4,486,800 × 40% = ₩1,794,720
(1) 20×1년
| 항목 | 당기손익 | 기타포괄손익 |
|---|---|---|
| 건물 감가상각 1,794,720 × 5/15 = 598,240 | (598,240) | |
| 건물 재평가 1,250,000 − (1,794,720 − 598,240) = 53,520 | 53,520 | |
| 토지 재평가 2,558,320 − 2,692,080 = (133,760) | (133,760) | |
| 합계 | (732,000) | 53,520 |
(2)① 20×2년
| 항목 | 당기손익 | 기타포괄손익 |
|---|---|---|
| 건물 감가상각 1,250,000 × 4/10 = 500,000 | (500,000) | |
| 건물 재평가 700,000 − 750,000 = (50,000) → 잉여금 53,520 한도 내 | (50,000) | |
| 건물 손상: 회수가능액 Max(700,000 − 20,000, 280,000 × 2.5771 = 721,588) = 721,588 ≥ 700,000 → 손상 없음 | 0 | |
| 토지 재평가 2,900,000 − 2,558,320 = 341,680 → 과거 손실 133,760 환입, 나머지 207,920 OCI | 133,760 | 207,920 |
| 합계 | (366,240) | 157,920 |
(2)② 20×3년
| 항목 | 당기손익 | 기타포괄손익 |
|---|---|---|
| 건물 감가상각(1~3월) 700,000 × 3/6 × 3/12 = 87,500 | (87,500) | |
| 투자부동산 대체: 630,000 − 612,500 = 17,500 (재평가 증가, 과거 당기손실 없음) | 17,500 | |
| 투자부동산 평가 600,000 − 630,000 = (30,000) | (30,000) | |
| 토지 재평가 2,600,000 − 2,900,000 = (300,000) → 잉여금 207,920 감소, 초과 92,080 당기손실 | (92,080) | (207,920) |
| 합계 | (209,580) |
근거
- K-IFRS 1016 문단 39·40: 재평가로 장부금액이 증가하면 기타포괄손익(재평가잉여금)으로 인식하되 과거 당기손실로 인식한 재평가감소액만큼은 당기손익으로 인식하고, 감소하면 재평가잉여금 잔액 한도에서 기타포괄손익으로 감소시키고 초과분은 당기손익으로 인식한다. 재평가 증감은 자산별(토지·건물 별도 분류)로 판단한다.
- 문단 35(2): 감가상각누계액을 제거하는 방법을 쓰면 재평가 후 금액을 새 기준으로 남은 내용연수 동안 상각한다.
- K-IFRS 1036 문단 5: 재평가 자산의 처분부대원가가 무시할 수 없는 수준이면 순공정가치는 재평가금액보다 작으므로, 사용가치까지 비교해 회수가능액이 재평가금액보다 작은 경우에만 손상차손을 인식한다.
- K-IFRS 1040 문단 61·62: 자가사용부동산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 대체하는 경우 용도 변경 시점까지 감가상각하고, 그 시점의 장부금액과 공정가치의 차이는 제1016호의 재평가와 같은 방법으로 회계처리한다. 이후 공정가치 변동은 당기손익으로 인식한다(문단 35).